Oslo er blant byene der antallet boliger brukt til
korttidsutleie har økt kraftig de siste årene. Fra 2016 til 2023 har det vært
rundt en dobling, ifølge en ny veileder fra Kommunal- og distriktsdepartementet.
I veilederen «Når går boligen fra å være et hjem til å bli
næringsvirksomhet?» slår departementet fast at omfattende og profesjonalisert
korttidsutleie kan gå så langt at en bolig ikke lenger regnes som et vanlig
hjem, men som næringsvirksomhet.
I veilederen heter det at korttidsutleie har utviklet seg
til å spille en betydelig rolle i leiemarkedet, og at kommunene ofte må vurdere
hvor grensen går mellom bolig og næring. Målet er å gjøre det lettere for
kommunene å avgjøre om korttidsutleie utløser krav om søknad om bruksendring.
Kraftig økning i Oslo
Departementet viser til at økningen i korttidsutleie i Oslo
har vært markant. I perioden 2016 til 2023 har det vært en dobling. Boligene
som brukes slik, er i hovedsak leiligheter, og i svært liten grad eneboliger.
Det gjør problemstillingen høyst relevant i hovedstaden, der
presset i bolig- og leiemarkedet allerede er stort.
Når boligen slutter å være et hjem
– En bolig forutsetter en viss varighet, stabilitet og
tilknytning til stedet. Dersom bruken i praksis ligner mer på hotell- eller
lignende overnattingsdrift, kan den ikke anses som «ordinær boligbruk»,
fastslår veilederen.
Veilederen peker på flere forhold som kan trekke i retning
av at korttidsutleien har gått over til å bli næringslignende:
- hvor ofte boligen leies ut
- hvor lenge oppholdene varer
- hvordan utleien organiseres
- hvilke tjenester som tilbys
- hvilke virkninger virksomheten har for naboer og bomiljø
Kan bli søknadspliktig
Departementet understreker at helårlig og systematisk
korttidsutleie av en bolig normalt vil ha en annen intensitet og et annet
omfang enn vanlig boligbruk. I slike tilfeller kan det bli krav om søknad om
bruksendring, og i noen saker også dispensasjon fra arealplan.
– Når en bolig tas i bruk til helårlig og systematisk
korttidsutleie med hyppige utskiftninger, profesjonell organisering og merkbar
påvirkning på omgivelsene og bomiljøet, får virksomheten en karakter som
mangler den stabile og varige bruken som kjennetegner boligbruk.
30 dager kan være for kort
Veilederen advarer mot å tro at det automatisk er greit så
lenge hver utleie varer en viss tid. Departementet skriver at det ikke er
antall dager alene som avgjør, men den samlede karakteren på virksomheten. Også
utleieforhold på minimum 30 dager kan være i strid med boligformålet dersom
bruken samlet sett ligner overnattings- eller turistvirksomhet.
Det samme gjelder intensiv utleie i en begrenset periode.
Ifølge veilederen kan to eller tre måneder med tett og sammenhengende
korttidsutleie etter forholdene også være søknadspliktig bruksendring.
Konsekvensen for omgivelsen
Departementet peker også på konsekvensene for omgivelsene.
Hyppige gjesteskifter, økt trafikk, støy og mer uforutsigbar ferdsel i
oppgangen eller nabolaget kan tale for at en bolig i praksis brukes til noe
annet enn vanlig bosetting.
– Hyppige korttidsopphold innebærer kontinuerlig utskifting
av brukere uten tilknytning til nabolaget, noe som kan svekke hensynet bak
boligformålet og skape utfordringer for bomiljøet, sier veilderen.
Kommunene skal føre tilsyn
Veilederen slår fast at kommunene har plikt til å påse at
plan- og bygningslovgivningen overholdes, og at de også har plikt til å følge
opp ulovlige forhold.
Kommunen kan hente inn opplysninger om blant annet antall
utleieforhold, omfang og varighet, og kan også bruke informasjon fra
utleieplattformer, naboer eller andre myndigheter i sitt arbeid.
Samtidig erkjenner departementet at tilsyn er krevende, og
at mange kommuner har begrensede ressurser.
