Oslo kommune og badstuselskapet KOK havnet i konflikt om fordelingen av sjøarealene på Langkaia. Kommunen mente KOK brukte mer plass enn leiekontrakten tillot, og hevet avtalen.
Oslo tingrett slår fast at kommunen hadde sannsynliggjort vesentlig kontraktsbrudd. KOK ble pålagt å flytte tre badstuer fra området som er avsatt til konkurrenten Pust.
Kommunen krevde at hele badstuanlegget skulle fjernes, men fikk ikke medhold i dette. KOK kan fortsette driften på deler av Langkaia inntil den underliggende tvisten er avgjort.
KOK må betale 121.800 kroner i saksomkostninger.
Badstuselskapet KOK tapte striden mot Oslo kommune om retten til å bruke sjøarealene på Langkaia i Bjørvika. Det kommer fram i en kjennelse fra Oslo tingrett 28. august.
Tingretten slår også fast at badstuaktøren må flytte deler av badstuanlegget sitt. Oslo kommune krevde, men fikk ikke gjennomslag for, at KOK måtte fjerne hele anlegget. KOK får dermed fortsette deler av virksomheten på Langkaia inntil tvisten med kommunen er helt avgjort.
Konflikten handler om hvem som har rett til å bruke de attraktive sjøarealene langs Langkaia, der KOK har drevet badstuvirksomhet siden 2018.
Badstuaktøren Kok fikk hard medfart i retten. Nå må de skjære kraftig ned på driften i Bjørvika.Foto: Vegard Velle
Krevde fjerning av badstuene
Bakgrunnen for striden er en konkurranse om badstudrift på Langkaia som Bymiljøetaten gjennomførte høsten 2025.
I konkurransen ble Oslo Badstuforening og selskapet Pust rangert foran KOK, som dermed ikke fikk fornyet avtalen om leie av grunnen langs kaia.
KOK gikk til retten og fikk i februar medhold i at kommunen ikke kunne inngå kontrakter på grunnlag av konkurransen før saken var rettskraftig avgjort. Kommunen valgte deretter å avlyse konkurransen.
For å sikre videre badstudrift, tilbød kommunen at KOK, Oslo Badstuforening og Pust midlertidig kunne få hvert sitt område på Langkaia.
Men heller ikke her gikk det knirkefritt, ettersom aktørene ikke ble enige om hvordan arealene skulle fordeles.
KOK ville beholde plassen
KOK mente, ifølge kjennelsen, at de hadde inngått en avtale som ga dem rett til å beholde sitt eksisterende areal. Selskapets styreleder, Kristin Lorange, oppfattet det slik at Pust skulle etablere seg på en ny plass innerst på Langkaia.
KOK signerte derfor kontrakten i den tro at selskapet kunne beholde sin opprinnelige plassering.
Oslo kommune mente derimot at den signerte kontrakten klart fastslo hvilket område KOK hadde rett til å disponere. Tingretten gir kommunen medhold i dette.
– Retten har kommet til at kontrakten må tolkes slik at KOK kun har rett til å ligge innenfor plass 3, heter det i kjennelsen.
Kartskissen som ble lagt frem i retten viser dagens beliggenhet for badstuanleggene langs Langkaia. OBF ble tilbudt plass 1, Pust ble tilbudt plass 2, og KOK ble tilbudt plass 3.
Retten mener det ikke er sannsynliggjort at KOK hadde en felles forståelse med bymiljøetaten om at selskapet kunne beholde hele sitt tidligere areal.
Kommunen hadde dessuten gjort det klart at en annen fordeling enn den de hadde fått godkjent måtte skje skriftlig.
Fikk flere advarsler
Kommunen ga KOK flere frister for å flytte deler av badstuanlegget. Men KOK nektet å etterkomme kravene fordi selskapet mente det ikke forelå noe kontraktbrudd.
Den 18. juni kansellerte bymiljøetaten leiekontrakten, som egentlig skulle gjelde til frem til 31. mai 2027.
Tingretten mener kommunen har sannsynliggjort at det forelå et vesentlig kontraktsbrudd som ga grunnlag for å si opp avtalen.
Retten legger blant annet vekt på at KOK tok i bruk deler av området som Pust hadde fått leie, og at selskapet ikke ville flytte seg frivillig.
– Til tross for at oppheving har store konsekvenser for KOK i form av tapt inntekt og tapte arbeidsplasser, finner retten det sannsynliggjort at bymiljøetaten hadde rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, skriver retten.
Badstufirmaet Pust er på full fart inn i Oslo. Her sikrer Marko Lemo Pust-flåten.Foto: Vegard Velle
Frykter for 15 ansatte
KOK argumenterte i retten med at en fjerning av badstuanlegget ville få alvorlige konsekvenser. Selskapet viste til at Langkaia er deres flaggskip og at en flytting ville medføre store kostnader, tilbakebetaling av bestillinger og risiko for oppsigelser av 15 ansatte.
Tingretten tok hensyn til disse konsekvensene.
Selv om retten mener kommunen hadde grunn til å oppheve kontrakten, slår kjennelsen fast at det ikke er nødvendig å fjerne hele anlegget umiddelbart.
I stedet pålegges KOK å trekke seg ut av området som er avsatt til Pust og sikkerhetssonen mellom de to aktørene.
Under rettsbehandlingen forklarte Lorange at dette innebærer at tre badstuer må flyttes. Retten mente det var en grei løsning.
– Dersom KOK fortsatt får benytte plass 3 frem til hovedkravet er avgjort, vil behovet for oppsigelser og permitteringer reduseres betydelig, heter det i kjennelsen.
Må betale 120.000
Kommunen krevde at alle badstuene til KOK skulle vekk innen 1. september, men fikk ikke medhold i dette.
Derimot må KOK betale 121.800 kroner i saksomkostninger til Oslo kommune.
Avgjørelsen er en midlertidig forføyning og innebærer ikke en endelig dom i saken. Saken om gyldigheten av kommunens konkurranse om badstuleie ved Langkaia, kommer opp senere.
