Thomas opplevde boligmarerittet i kommunal bolig i Iladalen: — Et par ganger i måneden tørket jeg bort et lag med insekter

Thomas forteller om dype sprekker og borehull i gulvene, murpuss som «kun en glassfiberstrie delvis holdt på plass» og noe man bare med betydelig godvilje kunne kalle et kjøkken, med bare èn benk og med overskap som ikke tålte vekt.

— Veggene var porøse, så for å hindre at kjøkkenskapet falt ned, måtte tungt steintøy stå på gulvet, forteller Thomas.

— Radiatorene hadde løsnet fra veggene. Murpuss raste stadig fra de skjeve og oppsprukne dørkarmene, og dørene satt seg fast. Sengen måtte jeg stadig støvsuge for murpuss, for spikerslagene hadde løsnet, og det raste stadig ut murbiter.

Ifølge Thomas var leiligheten utsatt for et konstant gjennomtrekk som gjorde at dører plutsetlig smalt igjen.

— Da jeg prøvde å spikre igjen en sprekk, raste murveggen ut. Da begynte jeg å sove i stua, sier han.

Taklamper fulle av døde svarte biller

Thomas forteller videre om rør under servanten på badet som ikke var festet, og som førte til at vann rant ut på gulvet.

— Det kom også stadig småkryp opp fra gulv, fra sprekker og fra vinduspostene, og taklampene var stadig fulle av døde svarte biller og kryp.

— De som var på besøk hos meg, følte ofte på ubehag i halsen, kløe og tett nese. Verandadøren sto alltid på vidt gap hele sommeren, og jeg var ofte syk. Jeg mener inneklimaet har skylden, sier Thomas.

Han forteller at han klaget til Boligbygg flere ganger. Boligbygg er et kommunalt foretak som eier, forvalter og leier ut Oslos kommunale boliger.

— Men jeg fikk aldri noe svar, til tross for at jeg sendte flere brev og e-poster.

Thomas flyttet ut av leiligheten høsten 2021, og bor i dag hos sin søster. Han har ikke søkt om ny kommunal leilighet. I forbindelse med at han flyttet ut, henvendte han seg til Boligbygg for å få en befaring og en kompensasjon for de dårlige boforholdene i leiligheten. Han betalte nærmere 13.000 kroner i måneden i tillegg til strøm.

— Jeg fikk kun en beklagelse for at jeg hadde hatt en dårlig leieopplevelse, sier han, ingen kompensasjon.

Boligbygg beklager og sier de burde tatt tak

Kristin Øyen, kommunikasjonssjef i Boligbygg Oslo KF, sier til VårtOslo at Boligbygg har registrert at Fjeld kontaktet dem i 2017, med ønske om en befaring og med tanke på innvendig oppussing. Hun sier det ikke er registrert henvendelser etter dette fra leietaker.

— Henvendelsen fra Fjeld ble ikke fulgt opp slik den skulle fra vår side den gang, noe vi gjerne vil beklage nå. Vanlig behandling ved en slik henvendelse er at det blir gjort en befaring, for å vurdere utbedring av eventuelle mangler ved boligen.

Øyen sier at det i 2023 skal gjennomføres et omfattende rehabiliteringsprosjekt av tak og fasader i boligblokken i Iladalen, i tillegg til eventuelle tiltak for ventilasjon og energieffektivisering. I den forbindelse vurderes setningsskader i en del av gården. Innvendig standard vil variere fra leilighet til leilighet avhengig av bruk, og tid siden siste leietakerskifte og oppussing.

Bruker mye penger på opp-pussing av kommunale leiligheter

Ifølge Øyen istandsettes leilighetene i hovedsak til en god, nøktern standard ved beboerskifter, og før ny leietaker flytter inn. Øyen opplyser at det omtrent er 1.500 beboerskifter årlig. I Oslo bor 25.000 personer i kommunale leiligheter. I 2021 var gjennomsnittskostnaden til istandsettelse av bolig for ny utleie på drøyt 110.000 kroner. Boligbygg brukte 182 millioner kroner på dette i fjor.

— Leiligheten det gjelder her er pusset opp, og satt i stand etter at leietakeren flyttet ut. Det ble gjort utbedringer før han flyttet inn i 2015 også, men det er riktig at gulv og vegger ikke ble pusset opp den gangen.

På spørsmål om hvor vanlig det er at leietakeres klager når fram, sier Øyen at Boligbygg utbedrer tekniske installasjoner og annet i boligene som er utleiers ansvar. Det skjer når leietakere melder fra om feil og mangler via Boligbyggs kundesenter eller feilmeldingsskjema på nett.

— Mer omfattende oppussing som maling av vegger eller nytt gulv, gjennomføres i hovedsak ved beboerskifter, og før ny leietaker flytter inn. Ved innflytting takseres leiligheten av en uavhengig takstmann som setter en justeringsfaktor. Utgangspunktet er forventet og gjennomsnittlig standard.

Størrelsen på husleien i kommunale leiligheter tar utgangspunkt i markedspris eller gjengs leie som det også kalles. Ved innflytting i 2015 ble justeringsfaktoren for denne leiligheten ifølge Øyen satt til 0,94, det vil si at husleien ble satt til 94 prosent av gjengs leie.

— Dersom en leietaker ønsker en ny taksering av en annen takstmann for vurdering av leien, kan de be om dette, både underveis i leieforholdet og ved kontraktsfornyelse, opplyser Øyen.

Stort vedlikeholdsetterslep

Øyen sier Boligbygg ikke har oversikt over antall klager de mottar.

— Når beboer melder fra om en mangel i boligen, registreres dette som en feilmelding. Mangelen utbedres dersom det ikke gjelder noe som er leietakers eget ansvar i henhold til leiekontrakten. Alle tekniske avvik som er utleiers ansvar, blir utbedret når leietaker melder fra om dette.

Øyen sier at de ikke har kartlagt det totale behovet for innvendig vedlikehold i eiendomsmassen. Når vedlikeholdsetterslep beregnes dreier det seg om vedlikehold av utvendig bygningskropp og tekniske installasjoner.

Ifølge Boligbyggs årsberetning for 2021 er vedlikeholdsbehovet og vedlikeholdsetterslepet på kommunale boliger i Oslo estimert til 3,2 milliarder kroner.

I 2021 gjennomførte Boligbygg vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter for totalt 453 millioner kroner, en betydelig økning fra 2020 da tilsvarende tall var 166 millioner kroner. I 2022 er det budsjettert med 475 mill. kroner til vedlikehold/utviklingsprosjekter. I tillegg til dette gjennomføres det prosjekter som omfatter heiser, sprinkling/brannsikring og energieffektivisering.

Øyen forteller at Boligbygg har en rekke prosjekter på trappene, og som er planlagt inneværende år, i 2023 og i 2024. Oversikten VårtOslo har fått tilgang på, viser at de aller fleste prosjektene som er planlagt er i bydelene Gamle Oslo og Sagene. Opp-pussing av bad er en gjenganger. I en del prosjekter skal det foretas rehabilitering av fasader, tak, vinduer og balkonger.

Fortsatt store utfordringer i forvaltningen

Anne-Rita Andal, avdelingsleder for bomiljø i Leieboerforeningen, sier hun ikke ønsker å kommentere Thomas Fjelds sak konkret, siden Leieboerforeningen ikke har vært involvert i den. Hun sier de naturligvis har forståelse for at regelverket kan være vanskelig å forstå for mange som er i en sårbar situasjon.

Ifølge Andal har Boligbygg tatt grep for å bli mer brukervennlige de siste årene. De har gjort forsøk med utvidede åpningstider på kundesenteret, de har opprettet et beboerråd der beboere kan melde inn saker, og de øker sitt engasjement innen leieboermedvirkning.

— Selv om det er vanskelig å si noe konkret om saker Leieboerforeningen ikke har kjennskap til, så illustrerer beretningen til Thomas Fjeld her at forvaltningen av kommunale boliger fortsatt har store utfordringer.

For dårlig lovgivning og for lite penger

Andal mener det er noe grunnleggende feil med systemet de kommunale boligene er innrettet etter. Og at dette ikke kun gjelder Boligbygg, men kommunale boliger over hele landet. Leie av private leieboliger er ofte heller ikke problemfritt.

— Det å leie en kommunal bolig blir sett på som en midlertidig løsning der man får en kort kontrakt på tre år, med forventning om at man skal flytte videre senere. Med dette premisset vil det være umulig å oppnå gode og stabile bomiljø i de kommunale boligene, sier hun.

— Det er helt skandaløst at Boligbygg må betale flere hundre millioner kroner årlig til kommunekassen, når vedlikeholdsetterslepet er i milliardklassen. Dette er politisk vedtatt, og ikke noe Boligbygg har bestemt. For meg er det helt uforståelig at våre folkevalgte mener at dette er greit, og stemmer for at dette såkalte konsernbidraget skal videreføres hvert bidige år, sier Andal.

Andal mener at husleieloven setter leieboerne i en avmaktsposisjon som gjør det vanskelig å kreve å få rettet opp i feil og mangler.

— Det finnes en åpning for å holde tilbake husleiene, men det er utrolig komplisert for mange å gjennomføre dette, for eksempel hvis du ikke har kjennskap til lovverket eller hvis du har språkutfordringer. Når du har en kortsiktig leiekontrakt, mister du kanskje også motivasjonen til å kreve at feil og mangler blir utbedret.

— Mange velger å leve med en dårlig vedlikeholdt bolig, og går stille i dørene i håp om å få fornyet leiekontrakten sin. Vi trenger en ny husleielov som styrker leieboernes rettigheter, og vi trenger egne regler for leieboere i kommunale boliger. Ikke minst for å sette en stopper for at kommunene kan tappe boligforetakene for penger som burde gått til nødvendig vedlikehold, sier hun.